La fin du bail d’habitation soulève fréquemment des difficultés entre locataires et propriétaires : à partir de quand cesse l’obligation de payer le loyer ? Faut-il impérativement restituer les clés pour que le bail prenne fin ? Par un arrêt du 12 septembre 2024 (3ᵉ chambre civile), la Cour de cassation apporte une clarification importante en droit immobilier : la restitution des clés n’est plus le critère décisif pour déterminer la fin du bail.

La fin du bail : le rôle du congé du locataire

En pratique, la fin du bail est déclenchée par le congé donné par le locataire. Ce congé doit respecter des règles précises (forme, délai de préavis, motifs éventuels). Jusqu’à présent, de nombreux litiges reposaient sur l’idée que le bail ne prenait réellement fin qu’au moment où les clés étaient rendues au propriétaire.

Dans l’affaire jugée en 2024, des locataires avaient donné congé mais n’avaient restitué les clés que plusieurs mois plus tard. La juridiction d’appel leur avait imposé de payer les loyers et charges jusqu’à la remise effective des clés.

Ce que dit désormais la Cour de cassation

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle juge que la date de fin du bail dépend avant tout de la validité du congé (respect des règles légales), et non uniquement de la restitution matérielle des clés. Concrètement, lorsque le congé est valablement délivré, le bail prend fin à l’issue du délai de préavis prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Cela signifie que le locataire n’a plus à payer de loyers après la fin du préavis, même s’il n’a pas remis les clés immédiatement. La restitution des clés reste utile sur le plan pratique (état des lieux, reprise du logement), mais elle ne prolonge plus automatiquement l’obligation de paiement.

Conséquences concrètes pour les particuliers

Pour les locataires, cette décision sécurise la fin du bail : si le congé est régulier, le risque d’avoir à payer des loyers « en trop » est limité.
Pour les propriétaires, elle impose de vérifier en priorité la régularité du congé avant d’engager une action en paiement. La seule absence de restitution des clés ne suffit plus à justifier une demande de loyers postérieurs au préavis.

Attention aux départs sans congé valable

Cette protection ne joue pas lorsque le locataire quitte les lieux sans congé régulier. Dans ce cas, l’occupant reste redevable des loyers et/ou d’une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective du logement par le propriétaire, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

À retenir

Cette décision marque une évolution importante en droit immobilier : la fin du bail repose d’abord sur la validité du congé, et non sur un simple acte matériel. En cas de litige locatif, une analyse juridique de la situation permet d’éviter des contentieux coûteux et des erreurs sur les sommes réellement dues.